投资性房地产的双轨账：成本模式与公允价值模式的六个分岔口

一、先划范围：三类资产，两个排除

《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（财会〔2006〕3 号）界定的范围只有三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。三类之外的房地产，无论企业怎么使用，都不属于投资性房地产。

两个排除需要记牢。第一，自用房地产不属于投资性房地产，包括自用的办公楼、厂房、职工宿舍，它们按固定资产或无形资产核算。第二，作为存货的房地产不属于投资性房地产，房地产开发企业建成待售的商品房是存货，不是投资性房地产。判断的分界线是持有目的：为赚取租金或资本增值而持有，才是投资性房地产；为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，是自用；为对外销售而持有，是存货。

几个边界情形在实际工作中经常出现。已出租的建筑物要有租赁协议支撑，仅仅空置待租、计划出租但尚未签约的，不能确认为投资性房地产。企业将部分楼层自用、部分楼层出租的，如果两部分能够单独计量和出售，可以分别确认为固定资产和投资性房地产；不能单独计量的，整体按固定资产处理。母公司将房产出租给子公司使用，从合并报表角度看仍是自用，但在母公司个别报表中可以作为投资性房地产核算，这是常见的合并抵消事项。

二、成本模式：折旧、摊销、减值三件事照常做

成本模式是准则规定的默认模式。采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的相关规定计提折旧或摊销，取得的租金收入确认为其他业务收入，相应的折旧或摊销计入其他业务成本。发生减值的，按《企业会计准则第 8 号——资产减值》处理，计提减值准备且不得转回。

成本模式的账务并不复杂，难点在两个细节。第一个细节是折旧起止时点：投资性房地产从达到预定可使用状态的次月起计提折旧，处置或转为自用的当月仍计提折旧，次月起停止。这与固定资产的规则一致，但很多企业因为把投资性房地产单独设了模块，反而忘了这条，出现按月平均摊、不区分起止月的情况。第二个细节是减值测试的触发条件：租金水平持续下跌、空置率上升、周边同类物业成交价明显下行，都构成减值迹象，不能因为房价统计口径还在涨就不做测试。

成本模式下还有一个容易被忽略的税会差异点：会计计提的减值准备不得税前扣除，要做纳税调增；而折旧只要符合税法规定的年限和方法，可以正常扣除。这个差异是暂时性的，处置时会转回，需要确认递延所得税资产。

三、公允价值模式：两个条件与一条单行道

准则第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

两个条件是并列关系，缺一不可。有活跃市场但拿不到可比成交信息，或者有评估报告但当地根本没有活跃交易，都不满足。实务中常见的做法是委托评估机构出具公允价值评估报告，但评估报告只是证据之一，准则要求的是能从市场上取得同类或类似房地产的价格及相关信息，评估方法中的市场法比收益法更贴近这一要求。用收益法折现得出的价值，在满足条件上需要更充分的说明。

满足条件之后，会计处理有三个特征。第一，不计提折旧或摊销，资产负债表日按公允价值调整账面价值，差额计入当期损益中的公允价值变动损益（准则第十一条）。第二，不计提减值准备，因为公允价值已经反映了价值下跌。第三，模式一经确定不得随意变更；已采用公允价值模式计量的，不得从公允价值模式转为成本模式（第十二条）。这条单向规则是硬约束，没有例外通道，选之前要想清楚。

还有一条一致性要求常被忽略：同一企业对所有投资性房地产应采用同一种后续计量模式，不能一部分用成本模式、一部分用公允价值模式。集团内不同法人在各自报表中可以分别选择，但合并报表层面需要统一口径，否则合并时要做调整。

四、四类转换：差额去向各不相同

投资性房地产的转换有四个方向，每个方向的计量基础与差额去向都不同，这是本章最容易混的地方。判断的第一步是看转换前后分别采用什么模式，第二步才是找差额的去处。

方向一，成本模式下的投资性房地产转为自用房地产，或自用房地产、存货转为成本模式的投资性房地产。按准则第十四条，应当将转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不产生差额，也不影响损益。

方向二，公允价值模式的投资性房地产转为自用房地产。按第十五条，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

方向三，自用房地产或存货转为采用公允价值模式计量的投资性房地产。按第十六条，按转换当日的公允价值计价；公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益，也就是其他综合收益。这个不对称处理是准则的刻意设计，目的是防止企业通过转换日选择来调节利润——升值不让进利润表，贬值却要进。

方向四，处置。按第十七条、第十八条，处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。如果该投资性房地产在转换时曾产生计入其他综合收益的贷方余额，处置时要一并转入当期损益，通常是其他业务成本。这一步经常被漏掉，导致其他综合收益长期挂账。

五、税务：计税基础永远是历史成本

会计可以按公允价值调整账面价值，税务不行。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十六条规定：企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础；历史成本是指企业取得该项资产时实际发生的支出；企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

这条规定带来两个直接后果。第一，公允价值变动损益不计入应纳税所得额，汇算时要全额调减或调增。第二，公允价值模式下会计不计提折旧，税前也不得计提折旧扣除。后一点的依据是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告 2012 年第 15 号）第八条：对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过税法规定扣除范围和标准的，可按会计确认的支出扣除。以公允价值模式计量的投资性房地产在会计上不计提折旧，不属于实际在会计处理上已确认的支出，因此不得计提折旧在税前扣除。这一点在多地 12366 的答复中被反复确认。

成本模式则不同。会计计提的折旧符合税法规定的，可以正常扣除；会计计提的减值准备不得扣除，要做纳税调增。两种模式的税务结果差异很大：同样的物业，成本模式下每年有可扣除的折旧，公允价值模式下没有，但处置时按历史成本计算所得，等于把折旧的扣除推迟到了处置环节。

处置环节的计算要按历史成本口径。假设某企业 2019 年以 5000 万元购入一栋写字楼并出租，采用公允价值模式，2026 年账面价值已调至 7200 万元，当年以 7500 万元出售。会计上确认处置收益 300 万元；税务上按 7500 万元减计税基础 5000 万元（假设未计提税法折旧）计算，应纳税所得额为 2500 万元，与会计利润的差额要通过纳税调整补回。如果该物业转为投资性房地产时曾产生计入其他综合收益的升值额，这部分在处置时也会影响会计损益，但不影响税务口径，调整时要把两笔差异分开算。

房产税是另一个维度。出租的投资性房地产按租金收入从租计征，自用或空置的按房产原值从价计征，两种口径的计税依据和税率都不同，转换用途的月份要同步调整申报。这部分与会计计量模式无关，只与房产的实际使用状态有关。

六、递延所得税与列报

公允价值模式下，投资性房地产的账面价值随公允价值变动，计税基础始终是历史成本减税法折旧，两者之间形成应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。差异转回的时点是处置，因此按预计处置期间的适用税率计量。

有一处细节需要单独处理：自用房地产转换为公允价值模式的投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益，这部分对应的递延所得税也应当计入其他综合收益，而不是所得税费用。理由是产生差异的交易本身没有影响损益，其税负效应也不应影响损益。这个处理如果不一致，会导致其他综合收益的税后金额算错。

列报方面，投资性房地产在资产负债表中单独列示，不并入固定资产。附注要披露两类信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的，披露折旧或摊销额及减值准备计提情况，采用公允价值模式的，披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。审计时这两段附注是重点核对对象，因为计量模式一旦写错，整张报表的钩稽关系都会出问题。

七、系统落点：三项配置决定账能不能算对

投资性房地产在财务系统里通常被当作固定资产的一个子类管理，这种简化在成本模式下问题不大，在公允价值模式下会直接算错。三项配置必须单独设置。

第一项是资产类别与计量模式字段。资产卡片上要有计量模式标识，成本模式的卡片走折旧计提流程，公允价值模式的卡片关闭折旧、开启期末估值调整流程。第二项是转换单据。自用转投资性房地产、投资性房地产转自用，都要有独立的转换单，记录转换日、转换前后类别、转换日公允价值、差额去向科目，不能用手工凭证代替，否则后续查不到差额是怎么来的。第三项是税务调整台账。公允价值变动损益、不得扣除的折旧、处置时的历史成本差异，三项要能自动汇总到纳税调整表。

易报宝在实施中通常建议把这三项配置与固定资产模块分开管理，投资性房地产单独建账套内的资产类别，估值调整走独立的期末处理任务。这样做的好处是审计时可以直接导出「账面价值—计税基础—暂时性差异」三列对照表，不必再手工还原。相关配置思路可以在 易报宝财务系统 的资产模块文档中查看。

回到最初的选择题：成本模式稳、可折旧、利润平滑；公允价值模式透明、反映市价、但不折旧且不可逆。选择之前要回答三个问题——当地有没有活跃交易市场、能不能持续取得可比价格、企业能不能承受利润随市价波动的结果。三个问题有一个答不上来，就应该留在成本模式。

资料来源：《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》（财会〔2006〕3 号）第二条、第十条至第十八条；《企业会计准则第 8 号——资产减值》（财会〔2006〕3 号）；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第 512 号）第五十六条；《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告 2012 年第 15 号）第八条。